8月末，万科召开2022年中期业绩推介会。在会上，万科高层再次探讨了对最近房地产市场的研判。纵观万科高层对行业的历次发声，总对行业未来有着清晰的把握。最近，万科认为市场已经触底，将会缓慢且温和的恢复。本次发声给低迷的房地产市场带来了希望，结合近期政策支持力度及行业发展状况，行业确有向好的信号，但市场能否重回正轨，还需政府部门、供给端、需求端协同发力。

　　8月30日，万科发布了2022年半年度报告M6米乐，并于31日召开了线年上半年，万科营业收入为2069.16亿元，较上年同期增长23.82%；营业利润为242.37亿元，同比增长10.23%；利润总额为243.59亿元，同比增长10.32%。虽然在销售端，万科集团实现销售面积1290.7万平方米，销售金额2152.9亿元，同比分别下降41.1%和39.3%，但放之于全行业，万科跌幅仍优于前十强平均水平，上述数据也说明公司整体盈利状况良好。

　　一直强调安全的万科，本次数据也依旧保持了这一特质。截至2022年6月末，万科三道红线保持在绿档，其剔除预收账款后的资产负债率为68.4%，现金短债比为1.5倍，净负债率为35.5%，三道红线均符合监管要求。

　　1、行业挑战：稳地价、稳房价、稳预期三大调控目标，前两个已基本实现，稳预期出现了比较大挑战；

　　2、市场判断：依然坚持从短期来看，市场已经筑底，但是恢复是缓慢和温和的过程的这一判断；

　　3、盈利方面：市场低迷使得毛利率持续承压，万科首要选择是确保经营安全，把稳定发展放在首位。从长期来看，房地产行业的毛利率还是要回到社会平均水平；

　　4、需求方面：住房刚需还是很强的，包括房子的自然更替需求，居住水平改善需求等，房地产依然是10万亿级别的市场，常做常有，常做常新；

　　5、销售方面：销售专项行动有四个方面的动作，一是提升佣金结算的速度；二是调整销售激励政策；三是整合自身的销售力量；四是进行销售能力的短期培训和提升；

　　6、策略优势：按照万科的预判，阵痛过后行业仍有机会。而该公司管理层指，开发经营服务并重的策略，会成为下个发展阶段的重要优势。

　　万科此前关于行业的发声似乎总有“泼冷水”之嫌。回到2012年，万科时任董事长王石提出“房地产业已经从黄金时期逐渐步入了白银时代”，且在2014年重提“白银时代”，将其写入了公司的股东函。彼时全年商品房销售额不足10万亿，尚未达到2016年的高度。

　　2018年，万科在秋季例会的宣传海报上用红底白字写满了“活下去”，称万科是被危机感驱动的公司，不是被危机驱动的公司。但房地产行业在2019年-2021年又接连上涨。

　　连续两次与未来市场走势相悖的发言，使得万科被扣上了“贩卖焦虑”的帽子。但站在2022年回顾万科高层的这几次发言，结合后续市场发展，却又能看出其中深意。

　　1998年-2013年间的15年是中国房地产行业发展的黄金时期，城镇化的快速发展带动了购房需求的快速上升。数以亿计的人群涌入城市买房，供需关系的不平衡推高了房价，房企的盈利来源于土地红利期的释放，土地的持续快速升值；并且在长期宽松的信贷环境，房企融资成本较低，房企财务杠杆不断被推高。

　　但这一趋势在2012年开始扭转。城镇人口增速出现放缓迹象。此外，使土地本身从原材料转变为资本品，土地交易开始胜过开发销售，上市房企卖出控股权地位的现象增加。另外，在国家调控政策政策力度不减，多次提出“坚持房地产调控不动摇”，房地产市场由过热回归到理性。由此可见，万科在当时的时代背景下，认为行业已经步入“白银时代”是存在一定依据的。

　　2018年以来，由于此前发展导致房地产行业存在大量泡沫，整个行业迎来最严监管时代。中央陆续出台“三条红线”、“贷款集中度管理”以及“集中供地”等政策，从融资端、销售端和投资端对房地产行业加强监管，其目的是为了给企业降杠杆，让行业平稳落地。

　　但由于个别房企负债过多，在经营承压后导致资金流断裂。同时，新冠疫情袭来，行业负面影响缠身。诸多原因导致一些房企产生债务暴雷等问题，也印证了万科“活下去”的重要性。

　　一直居安思危的万科，在今年持续给行业希望。6月，万科表态短期内行业已经触底，8月的中期业绩会上称市场收缩过了头，会积蓄自发修复的动能。焦点研究院认为，3大原因解释了万科为何作出以上研判：

　　2022年以来，多个省市实施楼市松绑政策，刺激市场需求，提振市场信心，城市能级也逐渐向高能级城市扩大。8月末，国常会提出M6米乐，允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。相信地方政府在充分理解中央对楼市的态度后行业新闻，新一轮刺激政策也将出台。

　　从商品房销售额累计值上看，近两月同比降幅有收窄迹象，并且M6米乐截至7月末，商品房销售额已到达75763.0亿元，也从一定程度上印证了万科对房地产行业仍是10万亿行业的论断。

　　受到宏观经济下行和疫情反复等原因影响，购房者对市场成观望态势，或导致下半年销售动力不足。但考虑到一部分此前积压的刚性和改善型需求可能会逐步释放，或也将对销售有所助力。

　　近期，龙湖集团、美的置业等多家民营房企发行中债增信全额担保债券，该方式对本金覆盖程度达100%，显著提升了标的债券的市场认可度M6米乐，切实回应了优质房企融资诉求，推动了企业境内外债券联动。此外，区域性民企滨江集团也成功发行9.4亿元中期票据。

　　从其他融资渠道上看，保障性住房融资产品多样，能从境内债、资产证券化和REITs等多方面保障房企融资。预计未来也将有更多房企涉足，扭住房企融资困境。

　　从宏观上看，房地产市场整体市场总量依旧庞大，问题主要集中于此前出险房企事件对市场情绪的打击。就目前情况来看，行业正在进入修复阶段，但市场能否重回正轨，还需政府部门、供给端、需求端协同发力。万科对市场的最新研判是否还能成立，需要等到行业风险进一步出清，才能得出结论，但无论如何，市场这次肯定希望万科是对的。