苏信集团，是一家集城乡规划、土地利用、重大项目、信息技术等服务于一体的综合性企业集团。

　　旗下万购地产交易机构专注于大宗不动产投资与服务，主营三大业务方向：投资咨询、低效再开发、并购。

　　✔低效再开发方向：协助业主策划、运作（改造/改变用途）低效用地并可参与合适项目投资；

　　万购地产交易团队自2015年成立至今，深耕多年，不断整合各类大宗不动产一手资源，服务范围已全面覆盖江苏省各级城市，在业内有着较高的影响力。

　　商业地产，包括商场、酒店、办公、文旅、展览、集贸市场等，其共同特征都是只租不售或只销售部分面积，大部分由企业长期持有并运营，即以租赁回报为目的。且大多数购买者购买商业地产类产品也是将其作为一种稳定型、投资回报率较高的投资工具。

　　商业地产的发展与居民消费结构和消费水平发展阶段密切相关，大致经历了“必需——起步——发展——享受”四个阶段。

　　而伴随着消费需求的升级和商业地产的持续发展，国内商业地产的投资热度也在不断增长，但自2018年起，由于商业地产规模已至高位，其投资力度持续回落，2021年在部分鼓励性政策的刺激下，又有所回升。从统计数据看，国内商业地产的投资规模由2010年左右的500-1000亿元增至2021年的接近3000亿元。其中，2016年是一个重要的分水岭，由于住宅市场受到宏观政策调控影响，大量房地产开发企业将其战略布局转向其他领域，商业地产以其持续盈利性得到了更广泛的关注。

　　从商业地产的两大主要物业类别来看，其新开工量均呈现先走高后有所下降的走势。其中，全国办公楼新开工面积在2015年以前整体呈增长态势，且年度增速多在15%以上，2015年以后，办公楼新开工量普遍有所下降，2021年同比降幅达9.89%。

　　2014年以前，商业营业用房新开工量整体呈增长态势，2014年以后，全国商业营业用房新开工持续下降，2021年同比降幅达21.69%。

　　而从供应结构来看，国内一线城市（北京、上海、广州、深圳）和重要二线城市（成都M6米乐、杭州、郑州、重庆、天津、武汉、西安、长沙、济南、合肥、青岛、南京、苏州、福州、厦门）是商业用房的供给主力，相关统计数据显示，这20个重点城市办公楼的累计供应量占全国比重超五成，商业营业用房占全国的比重在两成左右。

　　1999-2020年，20个重点城市办公楼累计新开工面积达4.42亿㎡，占全国比重为51.0%，其中一线城市办公楼累计新开工面积共计1.62亿㎡，占全国比重为18.7%，16个二线代表城市办公楼累计新开工面积共计2.80亿㎡，占全国比重为32.3%。

　　1999-2020年，20个重点城市商业营业用房新开工面积累计达7.10亿㎡，占全国比重为22.9%，其中一线城市商业营业用房累计新开工面积共计1.60亿㎡，占全国比重为5.2%，16个二线代表城市商业营业用房累计新开工面积共计5.50亿㎡，占全国比重为17.7%。

　　2022上半年，受多地疫情影响，实体商业受到明显冲击，同时多重因素导致国内经济下行压力加大，短期居民消费意愿及写字楼租赁需求也受到影响，叠加房地产行业进入深度调整期，行业探索“新模式”更加紧迫。但长期来看，我国经济长期向好及居民消费升级的趋势没有改变，国内消费市场空间巨大。存量时代，以运营为核心，能够提供持续现金流的商业地产项目显得尤为重要。

　　商业运营服务业务板块继续分拆上市热潮，开发企业“轻重并举”或成为趋势 与住宅不同，商业地产需要通过持续稳定的经营获取租金收益并实现项目的保值增值，因此运营水平对商业地产项目的成功至关重要，商业运营服务具备广阔市场空间。头部企业通过优质项目的打造积累运营经验，培养出优秀的运营团队，形成品牌效应，并在此基础上积极拓展第三方项目，开展轻资产运营业务，实现规模扩张。

　　在轻资产业务的发展策略上，一部分企业则选择采用“轻重并举”的策略，将轻资产运营作为重资产业务的补充，并逐渐扩大轻资产业务的规模。另一部分企业选择剥离轻资产运营业务板块独立上市，拓宽融资渠道、M6米乐拓展业务规模的同时在市场的监督下更快独立成长，如宝龙商业、星盛商业、华润万象生活，以及正在冲击港股的万达商管等。

　　此前，物业管理行业凭借政策的支持、可持续的盈利模型等获得市场认可，享受到较高估值水平，时至今日，大部分头部企业的物管板块已完成分拆上市，行业上市红利基本结束，估值回归平稳。而作为物业管理细分行业的商业运营业务板块，则随着消费市场扩大和房企对商业地产业务的重视迎来分拆上市的热潮。尤其2021年，万达商管向港交所正式递交招股书，若能在2022年成功上市，或将成为一道东风，抬升商管行业估值，届时将有更多企业分拆商管业务上市。

　　借数字化转型提升经营绩效成为头部企业共识 “互联网+”浪潮的来袭给实体商业带来冲击，同时也让商业地产企业看到数字化转型的机遇。部分企业在打通线上线下消费渠道的基础上，进一步加大对数字化的投入，打通企业及项目运营数据、搭建会员系统，将项目方、品牌方M6米乐、消费者三者联动，形成服务闭环。同时，商业地产企业开始意识到，数字化不能仅仅应用于营销环节，更应该通过综合线上系统提升自身运营能力与运营效率。

　　例如，2021年宝龙商业与腾讯的合作进一步升级，共同打造融合存量资产管理、投资、消费者和商户服务的超级智能化场景，为行业创造新的价值空间，推动进步。同时，宝龙商业以上海宝龙宝杨广场为试点，在消费者产品创新、智能安防、扫地机器人等多个方面试点智慧商业，提升管理效能，降低运营成本。

　　受行业融资监管趋严趋紧影响，类REITs和CMBS/CMBN整体发行金额同比有所下降，零售物业、办公物业行业新闻、商业综合体发行量合计超六成。

　　受行业融资监管趋严趋紧影响，2021年，房地产企业类REITs产品和CMBS/CMBN产品发行金额共计1483亿元，同比下降12.0%。其中，类REITs产品金额为324亿元，同比小幅增长3.5%，CMBS/CMBN类产品金额为1159亿元，同比下降15.6%。从底层资产的物业类型来看，以零售物业为底层资产的产品发行量最大，占比近30%，其次为办公物业和商业综合体，三者合计占比近65%。

　　经过多年发展，商办物业大规模的增量开发放缓，存量更新、轻资产管理输出成为商业地产企业业务拓展的重要途径。在项目外拓方面，核心城市及区域因产业基础强、消费水平高，对商业地产企业需要更加关注消费者对于体验式、多元化商业空间的诉求，与时俱进，提升经营管理水平。

　　此外，房地产行业仍处于深度调整阶段，企业融资渠道受阻，但优质资产仍在，以核心一二线城市零售及办公物业为底层资产的资产证券化产品仍是房企融资的重要方式之一。同时，近两年，基建领域公募REITs已正式落地，保障性租赁住房也已纳入试点，尽管商业办公项目公募REITs尚未推出，但长期来看，公募REITs是盘活商业地产存量、打通“融、投、管、退”全链条的重要方式。